Stanovanjska politika ni (le) socialno vprašanje, je razvojna infrastruktura države

• Cene stanovanj so se podvojile: indeks cen stanovanjskih nepremičnin je leta 2025 dosegel 209 točk (2015 = 100), povprečje EU 162. Od leta 2021 so stanovanja dražja za 77 %, plače pa so v desetletju zrasle za 59 %.
• Za 50 m² v Ljubljani 153 neto plač: srednja cena rabljenega stanovanja je prvič presegla 3.000 EUR/m², v Ljubljani skoraj 4.900 EUR/m². Za novogradnjo enake velikosti je potrebnih vsaj 172 neto plač.
• Gradimo in vlagamo premalo: Slovenija ima okoli 410 stanovanj na 1.000 prebivalcev (EU 514) in v stanovanja vlaga 2,5 % BDP (EU 5,0 %) – manj vlaga le Poljska.
• Lastniki smo, mladi pa ostajajo doma: 74 % prebivalcev živi v lastniških stanovanjih, a 60 % mladih med 18. in 34. letom še živi pri starših, 9. v EU (EU 50 %).
• Majhen javni fond, veliko praznih stanovanj: javnih in neprofitnih najemnih stanovanj je le 4 % (EU okoli 8 %), dejansko praznih stanovanj in hiš pa je po ocenah okoli 90.000.

Serija Inštituta Razvojnik o stanovanjski politiki:

• Stanovanjska politika ni (le) socialno vprašanje, ampak je razvojna infrastruktura države
• Zakaj samo novogradnja ne rešuje stanovanjske politike
• Zazidljivo ni isto kot pripravljeno za gradnjo
• Milijarda je zagotovljena. Kaj pa zemljišča, dovoljenja in kadri?
• 90.000 praznih stanovanj in nihče ne ve točno kje so
• Najemniška džungla – ko se bojita oba, najemnik in lastnik

Cene so prehitele plače in inflacijo

Cene stanovanj v Sloveniji rastejo enajsto leto zapored. Indeks cen stanovanjskih nepremičnin je leta 2025 dosegel 209 točk (2015 = 100). Med primerljivimi državami je višji le na Hrvaškem (226). Avstrija je pri 167, Italija pri 116, povprečje EU 27 pa pri 162.

Rast ni omejena na nakup. Najemnine so se od leta 2015 povišale za 74 %, stroški gradnje novih stanovanjskih stavb pa samo od leta 2021 za 33 %. V istem obdobju so plače zrasle za 59 %, splošna raven cen pa za 31 %.

Po podatkih GURS so se od leta 2021 stanovanja podražila za 77 %, hiše za 65 %, zemljišča za stanovanjsko gradnjo pa za 69 %. Srednja cena rabljenega stanovanja je prvič presegla 3.000 EUR/m², v Ljubljani pa je blizu 4.900 EUR/m². Prebivalec s povprečno plačo za 50 m² rabljenega stanovanja v Ljubljani potrebuje okoli 153 neto plač, za novogradnjo vsaj 172. To je približno tretjino več kot pred desetletjem.

Paradoks: lastniki smo, stanovanj pa ni

Slovenija je izrazito lastniška država. Po popisu 2021 je bilo 92,1 % vseh stanovanj v lasti fizičnih oseb, 5,2 % v lasti javnega sektorja, preostanek pa v lasti podjetij in drugih pravnih oseb. Številka zajema tudi stanovanja, ki jih lastniki oddajajo, uporabljajo kot počitniška ali puščajo prazna. Drugo merilo je, koliko ljudi dejansko živi v lastnem stanovanju: po podatkih Eurostata je takih 74 % prebivalcev, v povprečju EU 69 %. Večina jih nima hipoteke ali kredita – 59 % prebivalcev živi v lastnem stanovanju brez kredita, le 15 % s kreditom.

Zato slovenska gospodinjstva za stanovanjske stroške namenijo manjši delež dohodka kot povprečno v EU. Razlog ni v tem, da bi bila stanovanja pri nas cenejša, saj so se cene od leta 2015 podvojile. Razlog je v tem, da je večina gospodinjstev stanovanje pridobila že pred leti, pogosto ob privatizaciji v 90. letih ali z družinsko pomočjo, in danes ne plačuje ne najemnine ne obroka kredita. Nizki stanovanjski stroški tako odražajo pretekle razmere. Za tiste, ki stanovanje iščejo danes, ne veljajo, hkrati pa v stanovanja kot država vlagamo pol manj kot povprečje EU (2,5 % BDP proti 5,0 %).

Povprečja zato kažejo, da težave ni. Težava je skoncentrirana pri tistih, ki šele vstopajo na trg. 60 % mladih med 18. in 34. letom živi pri starših, kar je več od povprečja EU in večine zahodnoevropskih držav. Ker večina prebivalcev že ima svoje stanovanje, statistična povprečja kažejo ugodno sliko. Ta slika pa ne velja za tiste, ki stanovanje šele iščejo: za mlade, mlade družine, najemnike in ljudi, ki se selijo za delom. Prav pri njih so stroški bivanja danes najvišji, možnosti pa najmanjše.

Slovenija ima okoli 410 stanovanj (stanovanjskih enot v blokih in hišah) na 1.000 prebivalcev, povprečje EU je 514. V stanovanjske nepremičnine vlaga 2,5 % BDP (leta 2024 2,8 %, EU 5,3 %). Leta 2025 je bilo dokončanih 5.087 stanovanj, 2 % manj kot leto prej. Novogradnja letno doda le okoli 1,5 % stanovanjskega fonda.

V stanovanjske nepremičnine Slovenija vlaga 2,5 % BDP (leta 2024 2,8 %, EU 5,3 %), manj le Poljska.

Hkrati del obstoječih stanovanj sploh ni na voljo: po popisu je bilo nenaseljenih 165.600 od 864.300 stanovanj. Več o tem v članku 90.000 praznih stanovanj – in nihče ne ve točno, katera.

Stanovanjski izzivi se razlivajo tudi na druga področja

Stanovanjska politika je resor, ki vpliva na več drugih področjih:

• mladi in osamosvajanje: poznejša selitev od staršev, odlaganje družine in s tem nižja rodnost, večja odvisnost od družinskega kapitala;
• trg dela: ljudje težko najdejo dostopno stanovanje v kraju, kjer je zanje delo, zato podjetja in javne službe (šole, bolnišnice, policija) težje pridobijo in zadržijo ključne kadre, zaposleni pa se manj pogosto odločijo za službo v drugi regiji;
• konkurenčnost: Slovenija je manj privlačna za talente, stroški dela rastejo;
• razvoj mest: izrinjanje prebivalcev iz mestnih jeder, manj mešanih sosesk;
• socialna kohezija: večje premoženjske razlike, stanovanje kot vir frustracije;
• demografija: slabši pogoji za družine, starejši v neprilagojenih stanovanjih;
• javne finance: pritisk na subvencije najemnin, socialne pomoči, interventne in krizne ukrepe;
• prostor in okolje: daljše dnevne migracije, več emisij;
• zaupanje v državo: ko napovedani stanovanjski projekti zamujajo ali se ne uresničijo, ljudje izgubljajo zaupanje v politiko in javne institucije, stanovanjska tema pa postaja vse bolj politično razdvajajoča;

Nekatere izmed teh tem smo na Razvojniku že obravnavali z drugih zornih kotov: pri odhajanju visoko izobraženih (Slovenija izgublja možgane), pri priseljevanju (Priseljevanje kot krpanje ali kot strategija?), pri omejenih priložnostih diplomantov (Diplomanti z omejenimi priložnostmi) in pri zaupanju v institucije (Zaupanje je temelj države).

K temu se dodajajo trendi, ki pritisk še povečujejo: staranje prebivalstva (projekcija EUROPOP2023 predvideva manj prebivalcev in večji delež starejših), več manjših gospodinjstev, priseljevanje, koncentracija delovnih mest v urbanih središčih, dražje financiranje in kratki politični cikli, ki ne sledijo desetletnim stanovanjskim projektom.

En izziv, štirje sklopi

Naša analiza osnovni problem povzema v enem stavku: premalo dostopne, primerne in dejansko razpoložljive stanovanjske ponudbe. Izraža se v štirih sklopih, ki jih obravnavamo v seriji:

• Premalo dostopnih novih stanovanj: dolgi postopki, draga in neopremljena zemljišča, gradnja za zgornji segment. Zakaj samo novogradnja ne rešuje stanovanjske politike in Zazidljivo ni isto kot pripravljeno za gradnjo
• Premajhen javni najemni fond: 4 % proti 8 % v EU. Milijarda je zagotovljena. Kaj pa zemljišča, dovoljenja in kadri?
• Neoptimalna uporaba obstoječega fonda: prazna, sekundarna in turistično oddana stanovanja, 90.000 praznih stanovanj in nihče ne ve točno, kje so, ter manko podatkov o dejanski rabi.
• Izzivi zasebnega najemnega trga: pravna negotovost za obe strani in sivi trg, Najemniška džungla – ko se bojita oba, najemnik in lastnik, ter manko kakovostnih podatkov o najemninah.

Vsak izziv smo ocenili na lestvici velikosti ovire, vsak ukrep pa po vplivu in zahtevnosti izvedbe (finance, čas, viri, pravno okolje). Vzroki so kombinacija zemljiške, prostorske, davčne, upravne, finančne in podatkovne neučinkovitosti, zato noben posamezen ukrep ne zadošča. Posamezna področja – novogradnjo, zemljišča, javni najemni fond, prazna stanovanja in najemni trg – podrobneje obravnavamo v ostalih člankih serije.

Pogled Razvojnika

Stanovanjska politika je razvojna infrastruktura. Če mladi, ključni kadri in družine ne morejo bivati blizu delovnih mest, to plačamo pri mobilnosti dela, konkurenčnosti mest, demografiji in zaupanju v državo.

Novogradnja sama ne bo dovolj. Slovenija letno doda okoli 1,5 % fonda. Potrebujemo kombinacijo: novogradnjo, aktivacijo obstoječega fonda, urejen najemni trg, prostorsko politiko, davčno nevtralnost in ciljne oblike bivanja.

Odloča izvedba. Zemljišča, dovoljenja, podatki in kadri so predpogoji. Brez njih se tudi stabilen vir financiranja sprevrže v počasen investicijski kanal, ki lahko še kontraproduktivno vpliva na višje cene gradnje.

Viri

• Eurostat: House price index, nominal – annual data (tipsho20). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/tipsho20$defaultview/default/table?lang=en
• SURS: Indeks cen stanovanjskih nepremičnin. https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/14253
• Eurostat: HICP – annual data, Actual rentals for housing (prc_hicp_aind). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_aind__custom_13118963/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=ae413b34-a2a2-48c9-a085-eaddffa34849&c=1727942552331
• Eurostat: Average full time adjusted salary per employee (nama_10_fte). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/nama_10_fte/default/table?lang=en
• Eurostat (2025): Housing in Europe – 2025 edition. https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025
• Eurostat: Construction producer prices or costs, new residential buildings – annual data (sts_copi_a). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/sts_copi_a__custom_12682766/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=88c7f5f2-c4f2-452f-b2d6-9fc1a7e2adc9&c=1757070709000
• Eurostat: Distribution of population by tenure status, type of household and income group (ilc_lvho02). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvho02__custom_21793269/default/table
• Eurostat: Persons living with their parents, population aged 18 to 34 years (ilc_lvps08). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ilc_lvps08/default/table
• Eurostat: Share of housing costs in disposable household income, by type of household and income group (ILC_MDED01). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/ILC_MDED01__custom_21795009/default/table?page=time:2024
• Eurostat: Gross fixed capital formation by main asset type – annual data (nama_10_an6). https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/nama_10_an6__custom_12695327/bookmark/table?lang=en&bookmarkId=b54d503e-ef06-4dec-85f6-135b771bd638&c=1757071273000
• SURS (2021): Registrski popis – stanovanja, stanje 1. 1. 2021. https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/10265 in https://www.stat.si/obcine/sl/Theme/Index/StanovanjaStevilo
• SURS (2026): Ocena gradnje stavb in stanovanj, 2025. https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/14404
• GURS (april 2026): Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2025. https://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/Podrocja/Trg_vrednosti_nep/Trg_nepremicnin/Porocila_o_trgu_nepremicnin/2025/Letno_porocilo_za_leto_2025.pdf
• OECD, Ziemann, V. (2024): Housing market challenges and policy options in Slovenia, OECD Economics Department Working Papers No. 1810. https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2024/07/housing-market-challenges-and-policy-options-in-slovenia_54a982ce/fab74d9f-en.pdf
• UMAR: Poročilo o razvoju 2026 in Kakovost življenja v Sloveniji – Poročilo o razvoju 2025 (projekcija EUROPOP2023).
• Inštitut Razvojnik: Stanovanjska politika – analiza izzivov in ukrepov ter Statistična priloga; lastni izračuni.

Vir slike: Shutterstock 

VIR: https://www.razvojnik.si/